VAI DOAR UM IMÓVEL E NÃO SABE COMO PROCEDER?

Por Josiane Fagundes de Aguiar

Para que uma pessoa possa doar um imóvel é preciso ter ciência de algumas informações que são de suma importância, pois, muito embora seja algo que pareça ser simples, se não forem observadas algumas exigências, o doador corre o risco de ter sua doação anulada ou não atingir a finalidade almejada.

HIPÓTESES DE VEDAÇÃO DA DOAÇÃO

No caso de doação de um cônjuge ao outro, a depender do regime de bens, não será permitida. Também não será permitida a doação acima do limite legal ou inoficiosa e a doação universal.

Doação entre cônjuges

1. Regime da comunhão parcial de bens: será possível a doação apenas dos bens particulares, que são aqueles adquiridos onerosamente ou recebidos por doação ou herança pelo cônjuge, antes do casamento. Sendo assim, os bens adquiridos na constância do casamento são considerados bens comuns, ou seja, pertencem ao casal, e NÃO poderão ser objeto de doação entre os cônjuges.
2. Regime da comunhão universal de bens: em regra, não será possível a doação entre o casal, uma vez que, no regime da comunhão universal de bens, todos os bens adquiridos anteriores e posteriores ao casamento pertencerá ao casal. A única exceção se refere aos bens recebidos por herança e doação, e que tiverem sido gravados com cláusula de incomunicabilidade, sendo que estes bens não se comunicarão entre os cônjuges.
3. Regime da separação total de bens: embora não exista nenhuma proibição legal, os Tribunais entendem não ser possível a doação de bens entre cônjuges casados sob regime da separação total de bens obrigatória. De acordo com as regras do regime de separação de bens, não haverá comunicação de bens entre os cônjuges, pertencendo o bem, exclusivamente ao cônjuge que tiver adquirido. Esse regime pode ser convencional, quando escolhido pelo casal e mediante lavratura de pacto antenupcial, ou obrigatório, quando a lei impõe sua adoção. Os tribunais entendem não ser possível a doação apenas no regime da separação de bens obrigatória, sendo permitida a doação no caso da separação convencional de bens.

Doação acima do limite legal ou inoficiosa

A doação acima do limite legal ou inoficiosa é aquela que excede a metade do patrimônio do doador no momento de sua realização. A referida vedação está contida no artigo 549 do Código Civil Brasileiro, e impede que uma pessoa doe mais da metade de seu patrimônio. Em virtude disso, é de suma importância verificar a situação e inclusive constar na escritura de doação que o imóvel doado não excede a metade de todo o patrimônio no momento de sua realização, sob pena de ter sua doação anulada futuramente.

Doação universal ou de todos os bens sem reserva de parte

A lei também proíbe que uma pessoa doe todos os seus bens sem deixar nada para si, conforme previsão contida no artigo 548 do Código Civil, in verbis: “Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador”.

Em razão da vedação acima mencionada, somente será possível a doação de todos os bens, desde que haja a reserva do usufruto sobre um ou alguns deles, ou caso o doador mencione na própria escritura de doação que possui renda suficiente para sua subsistência, como aposentadoria ou rendimentos.

CLÁUSULAS QUE PODEM SER INSERIDAS NA ESCRITURA DE DOAÇÃO

1. Cláusula de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade

É importante mencionar sobre a possibilidade de previsão das cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, podendo ser instituídas de maneira isolada ou conjuntamente. Para tanto, é necessário entender o significado de cada uma delas.

A cláusula incomunicabilidade impede que o bem doado se comunique com o patrimônio do cônjuge de quem o recebeu. No que se refere a cláusula da impenhorabilidade, esta tem por escopo proteger e impedir que o bem doado venha a ser penhorado por dívidas do donatário. Por fim, a cláusula da inalienabilidade, torna o bem indisponível, ou seja, quem o receber ficará impedido de vendê-lo enquanto viver. Sendo assim, é possível que a cláusula seja prevista por um prazo determinado, sem que impeça o donatário de vende-lo, quando por exemplo, o imóvel fique mais antigo e menos valorizado.

2. Cláusula de instituição de usufruto

É possível estipulação, caso o proprietário queira doar seu imóvel, para que continue tendo o direito de nele residir ou de aluga-lo, sendo neste caso necessária lavratura de escritura pública de doação com reserva de usufruto, passando o doador a ser usufrutuário e o donatário nu-proprietário.

3. Cláusula de reversão

A cláusula de reversão garante ao doador, no caso de o donatário vier a óbito antes dele, que o imóvel por ele doado retorne a ser de sua propriedade. Essa cláusula pode ser muito útil, evitando que o bem doado passe a integrar o patrimônio do cônjuge do donatário.

IMPOSTO INCIDENTE

Para que seja feita a doação, é necessário o recolhimento do ITCMD (Imposto sob Transmissão Causa Mortis e Doação), devendo seu pagamento preceder a lavratura da escritura. Quanto ao valor do tributo, a alíquota varia de cada estado, sendo que cada um tem uma diferente, podendo chegar em até 8% do valor do imóvel.