MOTIVOS PARA LAVRAR ESCRITURA DE COMPRA E VENDA PELO VALOR REAL

Por Danilo de Abreu Rodrigues

1 Sonegação fiscal

Declarar na escritura pública valor inferior ao real é considerado crime pelo ordenamento jurídico e enquadrado em dois tipos penais:

Crime contra a ordem tributária/sonegação fiscal, previsto nos artigos 1° e 2° da Lei Federal n° 8.137 dezembro de 1990.

Art. 1° Constitui crime contra a ordem tributária suprimir ou reduzir tributo, ou contribuição social e qualquer acessório, mediante as seguintes condutas:

I – omitir informação, ou prestar declaração falsa às autoridades fazendárias;

II – fraudar a fiscalização tributária, inserindo elementos inexatos, ou omitindo operação de qualquer natureza, em documento ou livro exigido pela lei fiscal;

III – falsificar ou alterar nota fiscal, fatura, duplicata, nota de venda, ou qualquer outro documento relativo à operação tributável;

IV – elaborar, distribuir, fornecer, emitir ou utilizar documento que saiba ou deva saber falso ou inexato;

V – negar ou deixar de fornecer, quando obrigatório, nota fiscal ou documento equivalente, relativa a venda de mercadoria ou prestação de serviço, efetivamente realizada, ou fornecê-la em desacordo com a legislação.

Pena – reclusão de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, e multa.

Parágrafo único. A falta de atendimento da exigência da autoridade, no prazo de 10 (dez) dias, que poderá ser convertido em horas em razão da maior ou menor complexidade da matéria ou da dificuldade quanto ao atendimento da exigência, caracteriza a infração prevista no inciso V.

Art. 2° Constitui crime da mesma natureza:                

 I – fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo;

II – deixar de recolher, no prazo legal, valor de tributo ou de contribuição social, descontado ou cobrado, na qualidade de sujeito passivo de obrigação e que deveria recolher aos cofres públicos;

III – exigir, pagar ou receber, para si ou para o contribuinte beneficiário, qualquer percentagem sobre a parcela dedutível ou deduzida de imposto ou de contribuição como incentivo fiscal;

IV – deixar de aplicar, ou aplicar em desacordo com o estatuído, incentivo fiscal ou parcelas de imposto liberadas por órgão ou entidade de desenvolvimento;

V – utilizar ou divulgar programa de processamento de dados que permita ao sujeito passivo da obrigação tributária possuir informação contábil diversa daquela que é, por lei, fornecida à Fazenda Pública.

Pena – detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa.

Crime de falsidade ideológica, previsto no artigo 299 do Código Penal.

Art. 299. Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante: Pena: reclusão, de um a cinco anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos e multa, se o documento é particular.

Desta forma, declarar valor inferior em Escritura de Compra e Venda para economizar com tributos pode trazer muita dor de cabeça, além de um alto gasto com advogados.

2 Redução de crédito perante instituições financeiras

É importante considerar que, ao declarar um imóvel abaixo do valor real, o comprador perde oportunidade de realizar um negócio que exija o bem como garantia, como um empréstimo em instituições financeiras.

Desta forma, quanto menor o valor do imóvel, menor será o crédito disponibilizado, pois o banco irá considerar o valor registrado.

3 Imóvel com vícios e defeitos ocultos

Após a compra, caso o imóvel apresente vícios ou defeitos ocultos que impossibilite o uso ou diminua o valor, o comprador, com base nos artigos 441 e 442 do código civil poderá devolver o imóvel ao vendedor.

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato, pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

No entanto, o valor que o vendedor ficará obrigado a devolver será o declarado na escritura pública de compra e venda, inferior ao efetivamente pago. Assim, além dos transtornos psicológicos, o vendedor ainda poderá levar um enorme prejuízo.

4 Processos judiciais contra o vendedor

Caso haja algum empecilho ou processo de execução contra o vendedor, com eventuais questionamentos do negócio realizado, como por exemplo, caso de fraude contra credores, retrovenda ou inobservância do direito de preferência de eventual locador do imóvel alienado, o comprador de boa-fé será indenizado com base nos valores declarados na escritura pública, o qual poderia ser bem maior caso tenham declarado o valor real do imóvel.