Escrituras públicas: suas finalidades e efeitos para o direito imobiliário brasileiro
Por Josiane Fagundes de Aguiar
A escritura pública é um documento com força probante plena, considerado título executivo extrajudicial, que somente poderá ser contestada e desconstituída por sentença judicial, uma vez que o notário ou tabelião tem fé pública e os atos por ele praticados tem presunção relativa de veracidade. Inclusive, a escritura pública é o instrumento mais importante para o direito imobiliário, pois o notário é considerado fiscal da lei, podendo agir apenas em virtude de previsão legal, devendo sempre prevenir litígios e possíveis demandas judiciais. Portanto, com o intuito de evitar futuros transtornos, é de suma importância escolher um notário ou tabelião que seja capacitado e realmente garantidor do cumprimento da lei no momento de lavrar uma escritura pública.
Vale destacar que a sua primordial finalidade é instrumentalizar a vontade das partes visando sempre a segurança jurídica e o fiel cumprimento da lei, sendo o notário e seus prepostos responsáveis pessoalmente pelos atos que praticam.
Quanto aos seus efeitos, a escritura pública é um título hábil a registro em qualquer repartição ou órgão público, tais como: Registro de Imóveis e Detran, e para isso não dependem de homologação pelo Poder Judiciário, estando apta a produzir efeitos imediatos.
O que muito se discute e gera dúvidas corriqueiras na sociedade em geral é quanto a obrigatoriedade ou não da lavratura de escritura pública para instrumentalização de determinados atos, como por exemplo, a escritura de compra e venda de imóveis. Assim é importante frisar que, de acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 108, há previsão de indispensabilidade da escritura pública nos casos de transferência ou instituição de direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, entretanto há algumas exceções, como nos casos de imóveis loteados, conforme previsão do artigo 26 da Lei 6.766/1979 (lei de parcelamento urbano) e artigo 7º do Decreto Lei 2.375/1987 (lei que dispõe sobre terras públicas) bem como imóveis de qualquer valor adquiridos mediante contratação de alienação fiduciária em garantia ou mútuo com alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei 9.514/97, em seus artigos 38 e parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº 11.076/2004, e nos casos de compra e venda de qualquer valor com financiamento concedido no âmbito do SFH (Sistema Financeiro Habitacional), conforme disposição do artigo 1º da Lei nº 5.049/66, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64.
Dentre as principais e mais utilizadas modalidades de escrituras para o direito imobiliário brasileiro, temos: a escritura de compra e venda, doação, inventário, permuta, instituição de direito real de superfície, dentre outras, cada uma delas com suas peculiaridades e requisitos a serem observados.
